Imposto sobre Aluguel na Reforma Tributária: Quando a Pessoa Física Passa a Pagar IBS e CBS

Publicado em 16 de outubro de 2026 · Equipe Técnica AzulCore

Até a Reforma Tributária, o aluguel recebido por pessoa física era tratado, para fins fiscais, apenas como rendimento sujeito ao Imposto de Renda — a locação em si nunca foi considerada prestação de serviço, e por isso jamais sofreu incidência de ISS. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023, altera essa lógica: passa a existir a possibilidade concreta de incidência também do IBS e da CBS sobre a receita de locação, mas apenas para quem se qualificar como locador habitual, não para todo proprietário que aluga um imóvel.

Quem passa a ser contribuinte

O artigo 251 da LC 214/2025 estabelece dois critérios que precisam ser atendidos simultaneamente, com base no ano-calendário anterior, para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS:

• receita bruta anual com locações superior a R$ 240.000,00 (valor corrigido mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei); e
• operações envolvendo mais de três imóveis distintos (ou seja, a partir do quarto imóvel).

Ponto central: os dois critérios são cumulativos, não alternativos. Um proprietário com cinco imóveis alugados, mas receita anual de R$ 180.000,00, não se torna contribuinte. Da mesma forma, alguém com receita de R$ 300.000,00 vinda de apenas dois imóveis também permanece fora do regime. É a combinação dos dois fatores que define o enquadramento.

A regra do excesso

Mesmo quem não se enquadrou no ano anterior pode ser capturado dentro do próprio ano-calendário corrente: se a receita ultrapassar R$ 288.000,00 (os R$ 240.000,00 acrescidos de uma margem de tolerância de 20%), o enquadramento como contribuinte passa a valer imediatamente, ainda dentro desse mesmo ano.

O que muda na prática, para quem se enquadra

Com a redução de 70% somada ao redutor social, a alíquota efetiva sobre locação residencial tende a ficar na faixa de 8% a 10%, de acordo com análises técnicas publicadas por escritórios especializados em direito tributário — valor sensivelmente abaixo da alíquota padrão estimada do IVA dual, que gira em torno de 27%.

Locação por temporada: um regime à parte

Contratos de locação de até 90 dias ininterruptos — o perfil típico de plataformas como Airbnb — tendem a ser equiparados a serviço de hospedagem, e não ao regime geral de locação de bens imóveis. Essa reclassificação, segundo analistas do setor, pode implicar percentual de redução menor sobre a alíquota padrão do que o aplicável à locação residencial tradicional, sem o benefício do redutor social de R$ 600,00. Esse é um dos pontos da regulamentação que ainda vem recebendo ajustes normativos ao longo de 2026, de modo que o tratamento definitivo para locações de curta duração merece acompanhamento contínuo antes de qualquer planejamento definitivo.

O regime de transição e os contratos antigos

O artigo 487 da LC 214/2025 prevê um regime de transição com dois elementos relevantes:

1. 2026 como ano de teste: alíquotas simbólicas (CBS de 0,9% e IBS de 0,1%), compensáveis com PIS e COFINS, sem impacto financeiro relevante ainda — a cobrança plena só passa a valer a partir de 2027.
2. Opção de alíquota fixa para contratos preexistentes: locadores com contratos de prazo determinado, firmados até a data de publicação da lei (16 de janeiro de 2025), podem optar por recolher uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou aos redutores, válida até o fim do contrato.

O que isso significa para o planejamento patrimonial

Para proprietários próximos ao limite de três imóveis ou de R$ 240.000,00 de receita anual, a decisão de adquirir um quarto imóvel para locação, ou de reajustar contratos existentes, deixou de ser uma decisão puramente patrimonial — passou a ter consequência tributária direta a partir de 2027. Da mesma forma, administradoras de imóveis e investidores com carteiras maiores precisam reorganizar a documentação de despesas (notas fiscais de manutenção, taxas de administração) desde já, para que os créditos tributários previstos na lei possam ser efetivamente aproveitados quando a cobrança plena entrar em vigor.

Referências

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 dez. 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços, a Contribuição Social sobre Bens e Serviços e o Imposto Seletivo. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17 jan. 2025.

CONFEDERAÇÃO NACIONAL DE MUNICÍPIOS. Bens imóveis à luz da Lei Complementar 214/2025. Nota técnica. Brasília: CNM, 2026. Disponível em: https://cnm.org.br/storage/biblioteca/2025/Notas_Tecnicas/202601_NT_FIN_Bens_imoveis_Luz_da_Lei_Complementar_214_2025.pdf. Acesso em: 1 out. 2026.

BARBIERI ADVOGADOS. Pessoa física como contribuinte do IBS e CBS na locação e venda de imóveis: critérios de enquadramento, redutor social e estratégias de planejamento. Disponível em: https://www.barbieriadvogados.com/en/pessoas-fisicas-como-contribuintes-quando-o-aluguel-vira-atividade-empresarial/. Acesso em: 1 out. 2026.

MIGALHAS. Reforma tributária e o PL 1.087/25: tributação das locações de imóveis. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/439095/reforma-tributaria-e-o-pl-1-087-25-tributacao-das-locacoes-de-imoveis. Acesso em: 1 out. 2026.

CONJUR. A incidência do CBS/IBS nas operações com bens imóveis à luz da EC 132/2023 e da LC 214/2025. Disponível em: https://conjur.com.br/2025-jul-21/a-incidencia-do-cbs-ibs-nas-operacoes-com-bens-imoveis-a-luz-da-ec-132-2023-e-da-lc-214-2025/. Acesso em: 1 out. 2026.